KTPM新益為TPM管理培訓(xùn)公司概述：樓宇設(shè)施是高層建筑中的主體和核心，也是物業(yè)管理的難點和重點，這在技術(shù)和設(shè)備密集的超高層建筑中更顯得尤為突出。某物業(yè)公司在國貿(mào)大廈和其它綜合性超高層建筑的管理實踐中，創(chuàng)建了樓宇設(shè)施TPM設(shè)備管理模式，并取得了良好的效果。

TPM設(shè)備管理推進

　　該物業(yè)公司在學(xué)習(xí)日本、寶鋼等的管理經(jīng)驗中，發(fā)現(xiàn)TPM設(shè)備管理不僅具有客觀的理論基礎(chǔ)，而且具有良好的可操作性，雖然TPM設(shè)備管理產(chǎn)生并且主要運用在制造業(yè)中，但完全可以移植到樓宇設(shè)備的管理中來，經(jīng)過長時間的探索和總結(jié)，形成了成熟的方法和體系。其主要內(nèi)容和做法包括：

　　（一）明確TPM設(shè)備管理的目標，實現(xiàn)“三個”轉(zhuǎn)變。在長期的物業(yè)管理實踐中，該公司體會到要將樓宇設(shè)備作為硬件管理的重心，作為提高服務(wù)質(zhì)量、降低管理成本的重要手段，在管理中將提高可靠性、保持技術(shù)水平的整體先進性和實現(xiàn)壽命周期費用最低作為管理目標。在管理觀念上，要實現(xiàn)三個轉(zhuǎn)變；

　　在管理對象和周期上，實現(xiàn)從單純的運行維修管理轉(zhuǎn)變到把設(shè)備的整個壽命周期的參與；在組織上，從運行與維修管理的分離轉(zhuǎn)變到項目承接、設(shè)備運行與維修管理的三者的結(jié)合；在管理方法上，從事后維修轉(zhuǎn)變到“維修預(yù)防”、預(yù)防維修和“改善維修”的綜合運用，以防止同類故障再次發(fā)生。

　?。ǘ┙∪玊PM設(shè)備管理組織，明確責任。成立公司技術(shù)委員會，統(tǒng)籌新項目承接、現(xiàn)有項目管理中設(shè)備設(shè)施的管理規(guī)劃和組織；充實職能管理部門(包括經(jīng)營發(fā)展、綜合管理、技術(shù)、財務(wù)等)，負責標準的制訂、技術(shù)指導(dǎo)、管理考核、分析和協(xié)調(diào)；管理處具體負責設(shè)備設(shè)施運行、保養(yǎng)、維修和改造。形成技術(shù)委員會、職能管理部門、管理處、相應(yīng)班組和個人組成的責任明確、分工合理的管理網(wǎng)絡(luò)。

　?。ㄈ┱J真組織日常管理。根據(jù)TPM設(shè)備管理的基本要求，重點從前期參與和接管后的日常管理等幾個環(huán)節(jié)下工夫。

　　1、前期參與。高層樓宇和大型住宅區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)周期長，在各個階段就及早主動介入，參與建設(shè)筑設(shè)計的論證、設(shè)備選型、建筑安裝質(zhì)量監(jiān)管，協(xié)調(diào)各方的利益，對完善樓宇功能，保證設(shè)備設(shè)施質(zhì)量、方便維修和管理、降低壽命周期費用具有十分重要的作用。雖然前期介入依賴外部環(huán)境，難度較大，在新承接項目的過程中積極努力，對承接后的管理會起到事半功倍的效果。

　　2、接管后的管理。設(shè)備設(shè)施由管理公司接管投入使用后，要做好以下幾方面的工作：

　?。?）建立設(shè)備設(shè)施檔案。從圖紙、資料和安裝維修情況，全面反映設(shè)備設(shè)施的基本狀況，為設(shè)備設(shè)施的日常管理積累數(shù)據(jù)和資料。

　?。?）制定維修保養(yǎng)標準和目標。根據(jù)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)特性、用戶的需要及運行環(huán)境等方面的情況，制訂檢查、保養(yǎng)、維修的周期、人員的安排和應(yīng)該達到的要求，確定生產(chǎn)維修目標工作的方向、目的，以及要達到的具體程度，如設(shè)備開動率、故障次數(shù)、故障停機時間等，制定和維護保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，防止和減少故障以及縮短故障停機時間的各項措施。

　　（3）重點做好設(shè)備點檢工作，根據(jù)設(shè)備在生產(chǎn)中的重要程度對設(shè)備進行分類，進行檢查、維護。對一般設(shè)備按照“五S”整理、整頓、清潔、清掃、素養(yǎng)的要求和點檢標準進行日常點檢與維護，清洗擦試，按規(guī)定加油潤滑，堅固、調(diào)整、小修、更換個別零件。

　　對重點設(shè)備如高精度設(shè)備、停修時間長而且難修理的設(shè)備，除了進行日常點檢外，還要由專人負責進行預(yù)防性的定期點檢(必要時進行專題檢查)，以保持設(shè)備的性能，測定設(shè)備機能的劣化狀況并及時進行調(diào)整。所有的點檢都要認真記錄并進行整理和分析，作為維修保養(yǎng)、制訂和修改各種標準的重要依據(jù)。

　?。?）做好設(shè)備設(shè)施的維修改善。根據(jù)點檢的情況，有針對性地采用適用的手段和方法進行維修和改善，以降低設(shè)備整個壽命周期的費用。對利用率較低，有代用設(shè)備、出了故障不影響生產(chǎn)計劃的完成、容易修理、價格便宜的非關(guān)鍵設(shè)備實行事后修理。

　　對關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施根據(jù)日常定期點檢所取得的有關(guān)信息，在設(shè)備發(fā)生故障前，進行有計劃的預(yù)防性修理，包括日常維護、預(yù)防性檢查、定期的預(yù)防性計劃修理，并在根據(jù)使用情況進行改善維修、更新改造，進行維修預(yù)防，從根本上防止設(shè)備故障的發(fā)生。

　?。?）注重定期分析和提高確保技術(shù)水平的整體提升。定期由技術(shù)管理委員會組織，對各種記錄，如工作日記、運行記錄、日常點檢維護記錄、改善維修記錄、維修預(yù)防資料、運行維修費用等資料進行分析，分析的重點是設(shè)備的故障和運行維護費用，分別按設(shè)備、現(xiàn)象、原因、處理方法、設(shè)備制造廠、責任、設(shè)備類別等方面進行分類，為持續(xù)改善設(shè)備管理提供方向。